Profil Rumah Yang Banyak Diminati

1.Rumah dengan orientasi SELATAN-UTARA-TIMUR_BARAT (urutan dari yang paling banyak peminat sampai terendah, SELATAN adalah FAVORIT!, kalo hadap BARAT tidak disukai orang)

2. kamar tidur paling tidak 3 kamar (2 juga ngga apa, tapi ideal 3 kamar)

3. kalo bisa ada k.pembantu

4. kamar mandi utama tidak prioritas tapi ideal

5.garasi kalo ada, tapi car port tidak masalah

6.jarak FLOOR to CEILING minim 3m, semakin tinggi semakin bagus.karena rumah akan terasa lapang dan sirkulasi udara enak

7.Tetangga yang sudah berpenghuni adalah ideal, tapi kalo proyek baru biasanya belum ada tetangga (jadi kalo mau beli rumah second lebih ideal daripada beli di developer, apalagi kalo agak rusak/kusam, bisa dapet harga lebih miring dan bapak bisa renov dan cat lagi.)

8. Tampak depan nampak asri ( kalo mau cepat tersewa, bikin taman yangm murah dan asri, klo bisa tampak depan di cat baru)

9.Perabot tidak penting tapi nilai plus (ada beberapa penyewa senang yang kosong karena mereka bisa pake perabot mereka sendiri)

10.HARGA yang kompetitif. kalo tetangga dengan tipe yang sama menyewakan 20 juta. anda sewakan sama tapi kasih tambahan misal GRATIS TV KABEL BERLANGGANAN atau tanpa fasilitas tapi kasih harga lebih murah.

YANG PENTING PRINSIPNYA HARUS SEGERA DAPAT PENYEWA agar biaya bulanan dan investasi kita menguntungkan.

karena RUMUS INVESTASI RUMAH:

RUMAH = CAPITAL GAIN (kalo rumah dijual lagi di masa yang akan datang) + RENT (uang sewa per tahun)

Inget juga cerita petani sapi yang menyembelih sapinya kalo udah gemuk

Apartemen lebih high risk daripada rumah. tapi memang rate sewa yang lebih tinggi dari rumah bisa mencapai 10% sedangkan rate sewa rumah 3-5% dari HARGA PASAR.

semoga bisa menjadi pertimbangan pak. sory tidak bisa menjawab semua pertanyaan karena saya tidak menguasai apartemen di jakarta. tapi kalo bapak tanya apartemen di surabaya boleh saya bantu.....

ok..........semoga bisa menambah wawasan!

Modal Investasi buat Property

Bicara masalah modal tentu sangat sensitif sekali. Apalagi usaha yang mau kita geluti butuh modal yang lumayan cukup menguras kantong. Tapi tenang aja walaupun menguras kantong tapi bisnis di bidang property gak ada rugi nya soalnya harga property makin lama makin naek trus...(asal gak ada bencana alam, perang...hehehe)
Coba kita bandingin dengan bisnis laen, Dengan modal yang sama belum tentu menjanjikan seperti bisnis property. Asumsi kita ada dana 50 juta terus kita investasikan ke bisnis fotokopi. Dengan durasi waktu yang sama  misal 2 tahun bisnis fotokopi tersebut belum tentu BEP bahkan jangankan ngomong masalah untung, impas aja dah sangat beruntung.
Coba kita banding kan dengan bisnis property. Misal dana 50 juta tadi kita pakai buat DP rumah di area strategis (kampus, perkantoran, sekolah, etc...). Dengan durasi waktu yang sama maka kita dah mendapatkan 2 keuntungan: KENAIKAN HARGA RUMAH(CAPITAL GAIN) + SEWA RUMAH(kalo disewakan)

 Nah...gmn lebih PD kan dengan bisnis property...:p
Oke sekarang kita bicara masalah sumber dana kita untuk property :
1. Dana sendiri(tabungan sendiri)
Usahakan kita memiliki dana sendiri/simpanan minimal 30% dari harga rumah biar nanti sisanya bisa     minta bantuan bank-bank yang bergerak dibidang KPR buat back-up kita...(saya juga pake strategi ini...hehehehe). Atau kalau belum ada ya duitnya ditabung dulu, kalau saran saya sih mending disimpan    dalam bentuk emas biar stabil dan nilainya bertambah....
2. Keluarga, Teman
Nah..kalau ternyata duit di kantong masih sedikit dan ternyata kita bener2 ngebet ma ntuh rumah yaudah   kalau memungkinkan pinjem dulu tuh dana talangan dari bokap/nyokap...or saudara dekat dengan perjanjian  bayarnya dicicil berapa kali,hehehehe...
3. Dana dari bank ( biasanya bank bantu 70% dari harga jual+pajak2)
Kalau dana dari bank bisa kita berdayakan juga dengan catatan kita dah memiliki dana berkisar 20-40% sisanya bank akan mendanai atau lebih terkenal dengan istilah Kredit Kepemilikkan Rumah(KPR). Tapi untuk mengajukan KPR kita harus memenuhi persyaratan bank (nanti kita bahas di posting selanjutnya y...)  minimal kita dah menjadi karyawan tetap 2thn dan layak menurut BI checking.
4. Dana Jamsostek (20 juta..lumayan)
Untuk jamsostek...kita bisa dapat dana talangan untuk DP rumah yang besarnya maksimal 20juta dengan   syarat kita dah menjadi anggota tetap Jamsostek atau dengan kata lain kita sudah terdaftar minimal 1 thn masa kerja. Tapi berdasarkan pengalaman yang pernah saya alami gak semua perusahan  memberikan  izin kepada karyawannya untuk mendapat dana dari jamsostek(walaupun tempat kerja kita dan nama kita  dah terdaftar) dengan pertimbangan internal perusahaan masing-masing. Jadi pastikan dulu dibagian HRD perusahaan anda sehingga kita tidak tergiur dengan marketing perumahan dengan iming2 jamsostek. Karena  apabila kita dah memberi tanda jadi atau DP dengan iming2 kita dapat fasilitas jamsostek ternyata  setelah kita cross check di perusahaan kita tidak ada kerjasama untuk DP rumah biasanya kita akan kena   sanksi administrasi....yang nanti akan mengurangi DP kita pada saat dikembalikan.

Dengan berbagai alternatif sumber dana tadi sesuaikan dengan kondisi keuangannya masing-masing dan pertimbangkan matang-matang sebelum melangkah. Apalagi kalau menggunakan dana dari bank harus dipersiapkan dari sekarang biar kita layak menurut BI checking. Dan akhirnya sekarang terserah anda pilih yang mana....^_^

    Semoga bermanfaaat....:D

Legalitas Dalam Property

Nah..kali ini yuk kita sama2 belajar tentang urusan legalitas property biar kita gak ditipu atau dibodohi pada saat membeli property.
Ini dia nih macem-macemnya :

SPJB-surat perjanjian jual-beli, biasanya surat ini kita dapatkan jika kita membeili rumah/tanah/ruko di developer. surat ini berisi perjanjian dibawah tangan antara pihak developer dan kita sebagai pembeli. munculnya surat ini karena property yang kita beli masih dalam tahap angsuran ke pihak developer, bisa juga karena sertifikat tanah masih dalam proses pemecahan oleh pihak developer.

Aman dan legal untuk kedua belah pihak. tapi perlu diingat bahwa surat tanah/rumah/ruko masih atas nama DEVELOPER. jadi jika saat ini anda sudah melunasi semua cicilan di developer ada baiknya segera mengurus balik nama ke developer. karena SPJB ini tidak bisa anda gunakan sebagai jaminan di bank untuk pinjaman anda mengingat sertifikatnya bukan atas nama anda tapi developer.

HGB
setiap anda membeli properti di developer surat yang muncul pertama kali adalah HGB tapi ada beberapa developer yang memberikan bonus GRATIS biaya pengurusan SHM.

dari SPJB anda urus balik nama lalu menjadi HGB dan bisa sekali jalan anda minta untuk ditingkatkan menjadi SHM

HGB adalah sertifikat HAK GUNA BANGUNAN yang memiliki masa waktu tertentu biasanya 20 atau 30 tahun dan sesudah masa itu anda harus perpanjang lagi (seperti STNK atau BPKB Mobil). perpanjangan biasanya bisa diabantu jasa notaris

SHM
Sangat disarankan untuk segera dimiliki oleh anda baik pemilik maupun investor. SHM tidak ada batas waktu. Menjadi HAK MILIK anda dan ahli waris anda selamanya.

Petok D/ KAS desa
surat dari kelurahan yang menunjukkan batas batas suatu tanah dan kepemilikannya. butuh proses yang panjang untuk menjadi sebuah sertifikat HGB. biasanya memerlukan persetujuan kepala desa/kelurahan. sangat tidak disarankan ber-investasi pada property dengan sertifikat ini.kecuali anda adalah EXPERIENCE INVESTOR DAN DEVELOPER, mengingat harga property dengan petok D/Kas desa biasanya dijual murah oleh owner.

Surat KMS(Kotamadya Surabaya)/Surat Ijo
Surat yang hanya ada di surabaya. surat ini adalah bukti sewa atas properti kita ke pemerintah kota surabaya. masa sewa per 5 tahun dan dapat diperpanjang. tanah milik PEMKOT surabaya. TIDAK DISARANKAN INVESTASI pada properti ini. walaupun terkadang lokasinya biasanya strategis.

HAK PAKAI/HPL (hak pengelolaan)
Sertifikat Hak pakai hampir sama definisinya dengan surat KMS, hanya saja pemiliknya biasanya PELABUHAN, AIRPORT, Atau PERUMNAS. seperti di rumah-rumah di sekitar pelabuhan dan airport biasanya surat nya adalah HPL.
kalaupun HGB biasanya HGB diatas tanah HPL. TIDAK DISARANKAN JUGA UNTUK INVESTASI

Masa Depan Cerah dengan Property

Mungkin kita sebagian besar sudah mendengar banyak orang yang bisa menjadi sukses dan kaya karena bisnis property. tapi apakah betul itu? jawabannya bisa YA dan TIDAK. YA jika orang itu punya cukup pengetahuan dan mau selalu belajar dan menambah wawasan dalam bidang ini. TIDAK jika sebaliknya.

Investasi dan Bisnis Property memang tidak mudah,(keliatan mudah karena ada beberapa seminar yang membahas membeli property TANPA UANG). Bisnis ini seperti bisnis lainnya mengandung resiko. jadi kita harus berhitung cermat sebelum masuk ke bisnis ini.

Apa yang harus kita cermati sebelum masuk ke bisnis Property:
1.Kemampuan finansial kita
2.wawasan dan pengetahuan kita soal property
3.Faktor legal(hukum) dalam property
4.networking kita

Setelah kita ceklist keempat hal diatas, maka langkah selanjutnya adalah menentukan TIPE PROPERTY seperti apa yang paling aman khususnya sebagai PEMULA dalam bisnis ini. aman dalam arti jumlah investasi dan kemudahan untuk menghasilkan uang dari bisnis ini.

TIPE PROPERTY:
TANAH
keunggulan investasi tanah adalah anda tidak perlu keluar biaya perawatan bangunan. tidak ada biaya PBB, Biaya bulanan listrik, air, telp, dan lainnya. Biaya yang muncul hanyalah biaya perawatan tanah (biasanya biaya ini ada jika kita membeli tanah di developer), jika kita membeli diluar developer maka praktis maka hanya biaya PBB saja.

Kelemahan:
Calon Pembeli tanah relatif lebih sedikit dari calon pembeli rumah

profit yang didapat:
CAPITAL GAIN saja, yaitu selisih harga JUAL dan harga BELI

RUMAH
Best investment so far!
Biaya yang keluar adalah biaya bulanan rumah seperti PLN, TELP, PDAM. dan ada cara untuk menghindari biaya bulanan ini, yaitu: kita sewakan rumahnya.
calon pembeli banyak baik dari INVESTOR lain atau END USER (orang yang membeli untuk dipakai sendiri)

Profit yang didapat:
RENT= uang sewa selama 2 thn atau bisa lebih tergantung kita
CAPITAL GAIN= setelah sewa selesai (2 tahun atau lebih) bisa kita jual dan tentunay harga rumah sudah lebih mahal dari sewaktu kita beli

APARTEMEN
tergantung lokasi, bisa HIGH RISK jika lokasi jelek dan investasi pada kota yang salah. menguntungkan jika lokasi ada pada kota BESAR seperti JAKARTA.
tapi bagi pemula tidak disarankan investasi pada tipe ini sebab biaya bulanan yang besar( service charge) dan pembeli atau penyewa apartemen jumlahnya masih lebih sedikit dari rumah

RUKO
Good investemnt jika di lokasi yang sangat STRATEGIS dan dilewati jalan RAYA/RAMAI. Kelemahannya adalah harga beli RUKO yang mahal dan biaya bulanan yang lebih mahal dibandingkan rumah karena tarif PLN,PDAM,TELP masuk kategori Bisnis.

Cara pemikiran investasi ruko hampir sama dengan rumah: yaitu beli lalu sewakan ,untuk jangka waktu tertentu sesuai keadaan dan kalo harga sudah melambung kita jual lagi. jadi RUKO=CAPITAL GAIN+RENT

Penyewa mayoritas adalah kantor dan perusahaan , jika beruntung bisa disewa perusahaan yang menyewa long term semisal 5 tahun.

KIOS/STAND di MALL atau TRADE CENTER
HIGH RISK jika kita salah beli di mall atau trade center dengan lokasi yang kurang rame. HIGH RISK juga karena mall dan trade center di INDONESIA sudah oversupply

tapi ada cerita juga orang yang untung GEDE dari invest ini.
di Surabaya dulu jarang orang yang mau membeli stand di PGS(PUSAT GROSIR SURABAYA), karena kalah pamor dengan PASAR TURI yang ada persis didepannya dan PGS sangat minim pengunjung. PASAR TURI ini pusat perkulakan terbesar di Indonesia Timur. sampai terjadi persitiwa kebakaran yang menyebabkan PASAR TURI terbakar maka berbondong-bondong orang pindah ke PGS, harga yang semula sekitar 200jtan sekarang menjadi sekitar 500 jtan dalam waktu 3 tahun!

Setelah mengerti tipe property kita harus mempunyai wawasan soal faktor legal atau hukum property yang akan kita bahas pada posting selanjutnya.