Selasa, 16 Agustus 2011

Property Atau Deposito aj yach...??

bro TS... saya mau nanya pendapat anda nih...
1. seandainya saya punya rumah, trus disewakan, menurut bro TS SEWA SEKITAR 3-5% PER TAHUN dari harga RUMAHNYA... hmm, kalau dibandingkan dengan deposito bank bukankan lebih tinggi deposito bank?

2. apakah menurut anda bisnis properti saat ini masih ok? saya ingin invest rumah untuk dijual lagi, tp setelah krisis global kelihatanya pasar properti cenderung turun yah? gimana saran dari bro TS..?

3. saya rencana akan membeli tanah, trus akan saya bangun sndiri dan jual lagi... menurut anda biaya" apa sajakah yang harus saya perhitungkan (trmsk pajak"nya, coz saya masi ijo dlm bidang ini)? nb: saya blm punya NPWP...

JAWAB:
1. Banyak yang tanya dan comment begitu juga sama seperti bro, kok cuman 3-5% saja return sewa rumah, kan berarti lebih kecil dari DEPOSITO.
Darimana saya dapat perkiraan harga sewa rumah itu?
-berdasarkan FAKTA di lapangan saat ini. Itu adalah patokan yang realistis yang bisa DISERAP oleh pasar property saat ini. Memang bisa lebih dari 5% per tahun tapi itu semua tergantung SIKON dan daerah dimana property itu berada. KARENA setiap unit property itu unik. dan setiap keunikan ada harganya.

-Saya juga tidak menunjukkan kepada KASKUSER semua suatu MIMPI bahwa dengan berbisnis property RETURN Yang didapat AKAN LUAR BIASA BESAR dan seolah-olah BOMBASTIS, tapi angka segitu adalah real sesuai kenyataan.
coba aja bro sekalian tes di pasar, misal bro punya rumah harga 500 juta-an, coba aja pasang harga 9%(lebih tinggi dari deposito) , berarti rumah itu HARUS TERSEWA dengan harga 45 juta per tahun, bagaimana pendapat anda semua, mungkinka? coba cek harga pasar sewa di perumahan sekitar rumah itu berapa mereka tawarkan. mungkin kebanyakan rata-rata membuka harga sekitar 30 jutaan dan harga transaksi bisa berkisar 20-29 jutaan .

-Tapi teman teman KASKUSER jangan takut dan mundur dulu dalam investasi property. memang seperti itu keadaan di INDONESIA, Harga sewa rumah sulit sekali mengimbangi angsuran KPR (jika kita denganr sering ada orang bilang kalo invest property , adalah dengan cara beli rumah lalu sewakan dan uang sewa untuk bayar angsuran, memang bisa tapi tidak akan mengcover semua angsuran kpr anda per bulannya).

Ingatlah selalu BAHWA:
-Bunga DEPOSITO adalah selalu GROSS, artinya ada pajak deposito sebesar 20%. jika deposito sekarang adalah 7 % itu artinya kita hanya terima BERSIH(NETT) sekitar 5,6%. dan hanya terima itu saja PLUS tentunya MODAL TABUNGAN kita kembali ke kita.

-INVESTASI Rumah dengan disewakan., kita memperoleh misal 4% dari 500 juta yaitu sekitar 20 juta per tahun ,ini udah NETT, sebab PLN,PDAM,telp, PBB udah dibayarkan oleh penyewa kita. memang sekilas nampak dibawah deposito returnnya.....TAPI SAMA SEPERTI POSTING-POSTING SAYA diatas...
HARGA rumah akan naik seiring berjalannya waktu dan perkembangan daerah itu (DENGAN CATATAN ANDA TIDAK SALAH PILIH LOKASI DALAM INVESTASI INI).

ngga apa tiap tahun terima uang hasil sewa walaupun lebih kecil dari deposito, tapi jika harga udah naik dan TIMING udah tiba untuk anda melepas rumah itu, mungkin bisa 3-5 tahun lagi,,,,, coba HITUNG selisih anda beli dan JUAL kembali itu rumah. Anda akan memperoleh CAPITAL GAIN.

contoh: dulu ada rumah incaran saya di Citraland surabaya, sekitar tahun 2003, luas 150m 1 lantai. harga ditawarkan oleh developer 350 juta. tapi waktu itu saya ngga jadi beli disana dan beli di rumah yang saya tempati sekarang. sekarang kalo saya lagi survey harga di cluster itu dengan luas yang SAMA , penawaran jual adalah berkisar 750 juta an. mungkin bisa lepas harga 700 juta (bottom price). dalam kurun waktu 6 tahun bisa dapat CAPITAL GAIN 350 juta (100%, atau per tahun ada kenaikan sebesar 16,7%)

Harga sewa 2009 ini sekitar 30 jutaan.

Contoh CASH FLOW rumah ini:

Tahun 2003
Modal beli rumah : 350 juta
Disewakan ke penyew A, 2 tahun : 30 juta untuk 2 tahun (per tahun 15 juta)

Tahun 2004
Ada kenaikan harga rumah : 16,7% dari modal awal
masih disewakan ke penyewa A

Tahun 2005
Ada kenaikan harga rumah : 16,7% lagi dari modal awal
Habis masa sewa dari si A , lalu disewakan lagi ke penyewa B :
20 juta per tahun, TOTAL 40 JUTA selama 2 tahun.

Tahun 2006
Ada kenaikan harga rumah : 16,7% lagi
Masih disewa penyewa B

Tahun 2007
Ada kenaikan harga rumah : 16,7% lagi
habis masa sewa si B, lalu disewa sama penyewa C (biasanya orang sewa kan per 2 tahun ). dengan harga sewa yang udah naik LAGI, 50 juta per 2 tahun (1 tahun = 25 jutaan)

Tahun 2008
Ada kenaikan harga rumah : 16,7% lagi
Masih disewa sama si C.

Tahun 2009
Ada kenaikan harga rumah : 16,7% lagi
SUDAH TIDAK ANDA SEWAKAN LAGI, Bilang saja misal kita mau JUAL INI RUMAH. (misal kalo disewakan berarti harga pasarnya sekitar 30 jutaan per tahun atau 60 juta per 2 tahun)

LAKU Misal 700juta

Total PENERIMAAN selama 6 tahun dari RUMAH itu:

CAPITAL GAIN + RENT selama 6 tahun

350 juta + (30 juta+40 juta+50juta) = 470 juta.

Ingat modal kita beli rumah itu tahun 2003 sebesar 350 juta udah kembali juga kan.

jadi JIKA dijual tahun 2009, maka kita akan menerima total uang sebesar :
350 juta (modal awal) + 350 juta (capital gain) + 120 juta(rent income) =

820 juta rupiah!

DEPOSITO
coba anda hitung dengan cara yang sama untuk deposito di bank dengan uang 350 juta pada tahun 2003 anda mulai depositokan sampai dengan 2009. jika masih lebih besar deposito berarti anda salah pilih lokasi dalam investasi.

misal rata-rata deposito NETT dari tahun 2003-2009 adalah 8% maka total income anda dari deposito adalah (28 juta x 6 tahun = 168 juta)
Jadi total uang yang kita terima adalah:

350 juta (deposito awal kita) + 168 juta (bunga selama 6 tahun)=

Totalnya = 518 juta!

***Tentu saja perhitungan saya diatas ini MENGABAIKAN FVIF (Future Value interest factor) atau PFIV (present Value interest Factor) yang mesti dihitung juga agar hasil lebih AKURAT, tapi kalo di sini, tambah ribet ntar, jadi perhitungan dibuat simpel sebagai gambaran saja untuk memudahkan kita

***Harga rumah dan sewa di Citraland Surabaya berdasar data pasar tahun 2003-2009 di cluster Villa Taman Telaga. dengan tipe 150m/70m

2. Saat ini bisnis property lagi berada pada posisi Bottom,( dalam grafik PLC-product life cycle , udah saya jelaskan pada posting-posting sebelumnya).
biasanya dalam posisi bottom, grafik akan naik lagi menujua masa mature dan BOOMING.......
nah justru mestinya pada posisi bottom ini kita sebagai orang yang lagi memegang DANA TUNAI (cash on hand) bisa memanfaatkan. Developer butuh uang tunai, karena penjualan menurun, banyak orang yang perlu dana segar saat ini dan ada kemungkinan melepas asetnya dengan harga yang murah sampai reasonable (kalo ada yang jual kemahalan, ya ngacir aja, berarti orang itu ngga ngerti SIKON saat ini-----cari DUIT SUSAH bro).

mestinya bisa mula ber investasi, tapi carilah yang low risk seperti RUMAH dengan harga s/d maks 1 M, karena permintaan akan lebih banyak dan PROFIL KONSUMEN saat ini adalah MAYORITAS END USER atau pemakai langsung. jadi itu harus menjadi fokus kita. apa yang lagi trend, desain rumah apa yang menarik konsumen ini, pelajari dulu sebelum invest.

Menjual rumah saat ini susah, udah banyak kantor broker yang berguguran dan TUTUP usahanya. terutama broker yang mayoritas KLIENNYA adalah para investor bukan end user. karen INVESTOR udah memang agak enggan masuk dulu sebab BANYAK PERATURAN PEMERINTAH tentang perpajakan yang BARU. jadi mereka sepertinya COOLING DOWN dulu.

Tapi klo kita mau memulai sebetulnya kesempatannya terbuka. bro bisa memulai dengan cara-cara yang udah saya posting sblmnya, misal beli RUMAH saja dengan harga dibawah 500 juta atau di bawah 1 M. coba aja dibawah 500 juta sebagai PEMULA. sebab resiko akan lebih kecil. untuk PARAMETER RUMAH yang bagus untuk invest udah ada di depan semua.....ADA JUGA CARA MEMASARKANNYA.....

Ok.semoga sukses......dan kalo udah siap dijual / sewa pasang aja IKLANNYA di THREAD ini, siapa tau ada yang berminat kan




3. Untuk pertanyaan no.3.... Saran saya , lebih baik jangan bangun sendiri dulu selama masih proses belajar. karena tingkat kesulitan dan kita belum paham benar karakter konsumen kita.

lebih baik bro gunakan dananya beli RUMAH JADI dari developer (tentuya developer yang punya nama). misal di jkt saya liat BSD dan daerah SERPONG itu bagus sekali untuk invest, kalo CIBUBUR bagaimana, coba survey. dan kalo di Surabaya, bisa coba daerah WIYUNG dan Surabaya BARAT dan tentunya coba main-main ke SURABAYA TIMUR yang mulai rame lagi karena banyak proyek baru.

Nego dengan dengan developer untuk dapat cara pembayaran dan diskon terbaik buat anda.

lalu sewakan saja dulu.....

sebab membangun rumah, banyak faktor yang mesti dipertimbangkan.

saya ada klien, dulu dia membeli bbrp tanah dan diantaranya di bangun rumah, sekitar 2 unit dibangun rumah, sisanya masih berupa tanah. dia juga waktu invest masih BARU dalam bisnis property tapi karena dasarnya dia orangnya BERANI dan didukung DANA juga(padahal saya udah kasih masukan ke dia juga), dia nekat membangun 2 unit rumah itu. itu sekitar tahun 2004 dan sampai sekarang kedua rumahnya TIDAK LAKU , udah 5 tahun ini. kalo saya pas lewat di jalan itu. rumahnya sekarang tidak ter-urus dan nampak kusam. bbrp waktu lalu saya ada calon pembeli yang mencari rumah di kawasan itu, saya coba tawarkan kedua rumah itu, jawabnya adalah: MEREKA NGGA MAU MELIHAT, sebab desainnya udah KETINGGALAN JAMAN dan nampak KUSAM.

jadi kita harus berhati-hati. klien saya tidak mengenal profil konsumen, tidak tau jebakan dalam bisnis ini, kurang paham akan SIKON, tidak mengerti KUALITAS bangunan apa yang dimaui konsumen, cat tembok seperti apa yang baik dan menarik di mata konsumen....dan banyak aspek lainnya. sehingga investasinya menjadi BURUK Sekali , padahal lokasi tanahnya berada pada LOKASI YANG BAGUS Di perumahan itu.

Semoga cerita ini menjadi pertimbangan kita semua.
 


Kamis, 11 Agustus 2011

Bingung Dengan Tanah Yang Gak Laku2, Nih Dia Solusinya...^_^

Salam Dashyaat...Pencinta Property!!!
Pada posting sebelumnya saya dah sedikit berbagi tentang bagaimana "Menghasilkan Duit dari Property yang Qta Miliki..."Tetapi kadang muncul pertanyaan,"Iyaa..itu kalo propertynya berupa rumah,tapi gimana datangin duit klo propertynya berupa tanah..."
Oke kali ini saya akan sharing tentang bagaimana mengoptimalkan tanah yang "TIDUR" supaya menjadi MESIN UANG ANDA. Tapi bagaimana bisa, uang aja qt gak punya. Nah klo dah kayak gtu tenang aj, qta masih bisa berdaya pihak ketiga yaitu bank. Tanah tadi qta jadikan sebagai jaminan untuk kredit konstruksi. tapi yang perlu diingat adalah biasanya pencairan kredit konstruksi adalah per termin. maksudnya bank akan melakukan survey tahap demi tahap pembangunan rumah anda.

misal termin pertama adalah pencairan untuk pembangunan pondasi rumah, setelah pondasi selesai baru dicairkan sebagian, lalu termin kedua dicairkan setelah rumah hampir jadi, misal tinggal pasang genting saja, dan termin ketiga adalah pada saat pelunasan dan rumah selesai 100%. ini contoh skema saja, semua tergantung dari bank pemberi kredit konstruksi.

Setelah rumah jadi , mungkin ada baiknya anda sewakan dulu rumah itu, berikan nilai plus di dalamnya misal: gratis tv kabel 1 tahun , atau udah include ac agar rumah anda cepat tersewa dengan harga bagus.

Sewakan mungkin 2-3 tahun. selama disewa, anda harus tetap membayar angsuran kredit konstruksi. dan ingat sertifikat udah tentu masih dijaminkan di bank. jadi anda pastikan jangan sampai cash flow anda terganggu.

Setelah 2-3 tahun, cek harga pasar, apakah harga rumah dengan tipe seperti rumah anda sudah mengalami kenaikan harga. signifikan atau tidak? apa udah mencapai target anda / tidak?

Perhatikan selalu tingkat inflasi per tahun untuk Indonesia. jika inflasi sebesar 6 % per tahun , maka pastikan kenaikan property anda minimal harus lebih besar dari 6% per tahun. sebab kalau hanya 6 % per tahun atau lebih kecil dari itu berarti investasi anda kurang menguntungkan. hal ini bisa dikarenakan kesalahan pemilihan lokasi rumah.

Kalo anda merasa masih belum cukup, sewakan lagi 2-3 tahun lagi. dan cek harga pasar rumah anda lagi, dan jika memang udah sesuai dengan target anda. maka saatnya MENJUAL itu rumah untuk dinikmati CAPITAL GAINNYA. dan syukur-syukur anda tidak menjual itu rumah tapi malah tambah beli rumah lagi, sehingga investasi anda berlipat.

Intinya:
Investasi property perlu modal, dan investasi property adalah long term. tidak semudah yang dibicarakan di seminar-seminar property yg lagi marak itu. terlalu banyak ASPEK LEGAL dalam PROPERTY yang tidak semudah itu saja bisa dilanggar agar sesuai skenario kita atau sesuai dengan cerita-cerita dalam seminar property itu.

Klo mau sukses investasi property.kuncinya adalah : BE PATIENT !
Sabar mengumpulkan modal awal. dan sabar dalam memilih lokasi rumah/tanah yang prospek, sabar dalam menyewakan dan menjual sesuai dengan timing. sabar dalam menghadapi prosedur legal property yang terkadang ribet dan menjengkelkan., sabar dan sabar.......... jangan terburu-buru menawar rumah/tanah/ruko milik orang tanpa anda punya dana awal (paling tidak tanda jadi dan DP) untuk berinvestasi.

INGAT PENJUAL HANYA MAU BERURUSAN DENGAN ORANG YANG SERIUS DAN PEMBELI LANGSUNG, KALO KITA TERKESAN SEPERTI BROKER/MAKELAR/TIDAK PUNYA CUKUP DANA MAKA PENJUAL AKAN MENUTUP DIRI BUAT KITA.

Ok, so jangan terjebak dengan cerita-cerita dalam seminar property itu. memang bisa dilakukan, tapi menurut saya akan sulit sekali. dan butuh keberuntungan yang BESAR dan KETEKUNAN yang super. kalo ada pemula yang berhasil mungkin itu masuk kategori BEGINER'S LUCK.

Seperti posting saya di halaman awal, saya udah bercerita bagaimana seseorang dengan hanya mempunyai skill , wawasan dan koneksi bisa memiliki sebuah mall tanpa harus mengeluarkan modal banyak.

Bagaimana dengan kita semua??? apakah udah punya cukup skill, wawasan dan koneksi untuk bisa mewujudkan trik-trik dalam seminar itu?

Kalo belum, sebaiknya anda tidak perlu terlalu menuruti tips dan trik itu, cukup belajar bersama dalam thread ini, kita sama-sama belajar dengan cara-cara yang MEM-BUMI, tidak muluk-muluk, overpromise, dan dengan ide-ide yang mendarat serta real sesuai fakta.

Saya membagi ilmu dan pengalaman saya dengan satu tujuan agar kita semua tau dan memiliki pertimbangan yang seimbang antara seminar seminar itu dengan kenyataan di lapangan.

Apa yang saya share-kan disini adalah pengalaman real seorang mantan broker dengan segala naik turunnya dunia property, suka-duka, dan jebakan-jebakan di dalamnya. saya tidak merasa lebih pintar atau lebih dari yang lain, sampai hari ini saya belajar terus, bahkan saya belajar untuk retire dari profesi broker yang sudah saya geluti beberapa tahun ini, untuk belajar beralih menjadi seorang investor dan saat ini-pun, JUJUR saya baru  memiliki satupun investasi dalam property. hanya rumah yang saya tempati saja. karena saya masih ngumpulin modal. saya tidak mau BONEK alias NEKAT!

Karena saya sadar sepenuhnya saya perlu dana awal/modal untuk bisa berinvestasi di property.

Jadi mari sama-sama belajar dan saling share dalam thread ini. dengan ide-ide yang mendarat dan real

Ok have a nice day!

Senin, 08 Agustus 2011

PROSES SEWA - MENYEWA, PAJAK SEWA - MENYEWA.

Ok , kali ini saya mau share tentang proses legal dari sewa -menyewa sebuah property.

untuk sewa-menyewa lebih baik tetap dilaksanakan di notaris untuk pembuatan aktenya. jangan pernah menganggap enteng, walaupun rumah/ruko/property anda laku tersewa 1 tahun saja. ada bbrp orang yang karena disewa 1 tahun dan dengan alasan menghemat biaya pembuatan akte sewa akhirnya membuat perjanjian sendiri bawah tangan. memang tidak apa, tapi kalo sampai nanti timbul perselisihan biasanya perjanjian bawah tangan ini tidak kuat legalitasnya.

sesingkat apapun waktu sewa-menyewa property anda , selalu gunakan akte notaris yang sah. biaya notaris tidak mahal hanya sekitar 300 ribu untuk 1 akte sewa menyewa dan biaya ini bisa anda rundingkan dengan penyewa anda, siapa yang menanggungnnya atau bisa dibagi 2 biar lebih fair.

selain masalah biaya pembuatan akte sewa menyewa, anda juga harus menyiapkan uang pembayaran pajak sewa yang besarnya adalah 10% dari nilai total sewa anda, dan dibayarkan kepada pemerintah. dan PAJAK INI MENJADI TANGGUNG JAWAB PEMILIK PROPERTY BUKAN TANGGUNG JAWAB PENYEWA. kenapa saya tegaskan dengan huruf besar semua, karena seringkali terjadi pertengkaran antara pemilik rumah dan penyewanya karena masalah ini mengenai siapa yang harus menanggung pajaknya dan BANYAK DARI KITA YANG MUNGKIN JUGA TIDAK TAU MENGENAI PAJAK SEWA ini sampai akhirnya notaris yang menyampaikan dan terjadilah pertengkaran sehingga bisa-bisa transaksi sewa-menyewa kita batal.

Mungkin anda bertanya-tanya juga mengapa kok yang menanggung adalah pemilik property? alasannya adalah karena anda menerima uang manfaat dari property anda berupa uang sewa dan penghasilan tambahan ini akan dikenakan pajak oleh pemerintah sebesar 10%. kalo ada yang tau undang-undang pajak tolong tambahin ya....he....he...sb saya tidak menguasai, pasal berapa yang menjelaskan mengenai pajak sewa ini.

anda juga mungkin heran kenapa saya baru tau ada pajak sewa dan barusan teman atau anda sendiri melakukan transaksi sewa tapi kenapa tidak dikenakan pajak??

Jawabnya adalah karena ada 2 jenis perjanjian akte sewa di notaris:
1. perjanjian sewa-menyewa resmi dan notariel, kekuatan legalitasnya sama dengan akte jual beli yang biasa anda lakukan dan ketika kantor pajak melakukan re-cek data wajib pajak ke kantor notaris maka notaris hanya melaporkan transaksi yang menggunakan akte ini.

dalam setiap akte resmi ini maka setiap penjual-pembeli akan dikenakan PPH dan BPHTB dan untuk sewa menyewa, pemilik akan dikenakan pajak sewa.

biasanya jika penyewa anda adalah dari perusahaan besar maka biasanya mereka akan meminta anda membayar uang pajak sewa sebesar 10% dan mereka meminta fotocopy pembayaran pajak itu sebagai pegangan mereka.

2. perjanjian sewa-menyewa yang DISAKSIKAN NOTARIS, biasanya istilahnya di-WAARMEEKING. Atau diberi Cap kantor notaris. kekuatan perjanjian ini termasuk dalam istilah perjanjian dibawah tangan dan notaris hanya bertindak sebagai saksi BUKAN sebagai pihak yang men-SAHKAN seperti halnya pada perjanjian yang pertama. biaya waarmeeking ini lebih murah mungkin sekitar 100 ribuan saja. dan kalo ini karena anda di bawah tangan dan notaris sebagai saksi saja, maka biasanya anda tidak perlu bayar pajak sewa 10%

TIP: biasanya kalo sewa menyewa, kalo anda mau aman dan penyewa anda bisa diajak kerjasama dalam artian ketika nanti MISALNYA ada orang dari kantor pajak yang melakukan re-cek ke rumah/ruko/propety yang anda sewakan , maka anda titip pesan saja ke penyewa anda untuk menyampaikan bahwa penyewa anda hanya dipinjamin sementara dengan gratis. karena kalo dipinjam artinya tidak ada aliran dana ke rekening anda sehingga anda terbebas dari pajak 10% TAPI....kalo orang pajak masih tidak percaya maka mau tidak mau ya anda bayar yang 10% itu.

Jadi prinsipnya tetap gunakan akte sewa-menyewa jenis 1 (notariel) itu dengan tambahan anda harus bisa mengajak kerjasama penyewa anda seperti cerita saya diatas. dan biasanya notaris udah maklum dan tau sama tau tentang hal ini. hanya saja di perjanjian sewa nanti tetap akan dicantumkan bahwa yang menanggung pajak sewa ini adalah anda sebagai pemilik.

ok. semoga membantu.

memang susah mau hidup jujur ya.... cara-cara seperti ini udah umum, kucing-kucingan dengan pemerintah. tapi ya bagaimana lagi. semua terserah hati nurani anda. dan kalo anda rakyat taat bayar pajak ya silahkan dibayar pajak sewa 10% tapi kalo mau kucing-kucingan ya silahkan semua terserah anda, mana yang baik dan anda sudah tau juga resikonya.OK

Ini Dia Nih..Macam2 Jenis Bunga Hutang

Pada kesempatan ini saya hendak membahas mengenai cara
perhitungan bunga hutang. Misalkan Bapak JOKO ditawarkan
hutang dengan tingkat suku bunga 6% per tahun, pertanyaannya
adalah apakah bunga ini murah atau mahal?
Hanya dari informasi diatas saja, kita tidak dapat menjawab
pertanyaan di atas. Terlebih dahulu kita mesti bertanya dahulu
bagaimana cara perhitungan bunganya? Apakah suku bunga tersebut
adalah bunga flat? Atau bunga efektif? Apabila ternyata suku bunga
adalah 6% flat, artinya bunga tersebut MAHAL. Sedangkan kalau
ternyata suku bunga tersebut adalah 6% efektif, maka artinya bunga
tersebut murah.
Apa yang dimaksud bunga flat? Dan apa yang dimaksud dengan
bunga efektif? Mari kita bahas satu per satu.
1. BUNGA FLAT
Cara perhitungan bunga flat adalah cara yang paling gampang,
oleh karena itu banyak digunakan di berbagai instansi keuangan.
Sayangnya cara perhitungan seperti ini sangatlah merugikan
peminjam uang. Mengapa? Karena bunga dihitung secara rata dari
nilai total hutang, tanpa peduli terhadap nilai pokok hutang
yang telah dibayarkan. Nantinya kita akan dapat melihat hal
ini dari ilustrasi hutang.
Sebagai contoh kasus, misalkan kita hendak meminjam uang dari
bank untuk membeli mobil (KKB). Nilai hutang yang hendak kita
pinjam adalah Rp. 120.000.000 dengan tingkat suku bunga 6% flat
dan tenor 2 tahun.
Cara perhitungannya gampang. Total bunga yang harus kita bayar
adalah 6% dikalikan jangka waktu 2 tahun dan dikalikan
dengan nilai hutang Rp. 120.000.000. Total bunga adalah
= Rp. 120.000.000 * 6% * 2
= Rp. 14.400.000.
Total bunga ini ditambahkan dengan nilai hutang akan menjadi
total angsuran yang harus kita bayar, yaitu :
= Rp. 120.000.000 + Rp. 14.400.000
= Rp. 134.400.000
Total angsuran ini tinggal kita bagikan ke jumlah periode
pembayaran. Karena kita mengangsur hutang secara bulanan,
artinya periode pembayaran adalah 2 x 12 = 24 kali. Maka
nilai angsuran per bulannya adalah :
= Rp. 134.400.000 / 24
= Rp. 5.600.000
Tabel ilustrasi bunga flat dapat dilihat di bawah ini:
———————————————————–
|Per | Pokok Hutang | Bunga | Angsuran | Sisa Hutang |
———————————————————–
| 0 | | | | 120.000.000 |
| 1 | 120.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 115.000.000 |
| 2 | 115.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 110.000.000 |
| 3 | 110.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 105.000.000 |
| 4 | 105.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 100.000.000 |
| 5 | 100.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 95.000.000 |
| 6 | 95.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 90.000.000 |
| 7 | 90.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 85.000.000 |
| 8 | 85.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 80.000.000 |
| 9 | 80.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 75.000.000 |
| 10 | 75.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 70.000.000 |
| 11 | 70.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 65.000.000 |
| 12 | 65.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 60.000.000 |
| 13 | 60.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 55.000.000 |
| 14 | 55.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 50.000.000 |
| 15 | 50.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 45.000.000 |
| 16 | 45.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 40.000.000 |
| 17 | 40.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 35.000.000 |
| 18 | 35.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 30.000.000 |
| 19 | 30.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 25.000.000 |
| 20 | 25.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 20.000.000 |
| 21 | 20.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 15.000.000 |
| 22 | 15.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 10.000.000 |
| 23 | 10.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | 5.000.000 |
| 24 | 5.000.000 | 600.000 | 5.600.000 | LUNAS |
———————————————————–
Dari tabel ilustrasi diatas kita dapat melihat bahwa bunga
yang dibayarkan setiap bulannya selalu bernilai Rp. 600.000.
Oleh karena itulah cara perhitungan ini disebut bunga flat,
karena nilai bunganya selalu rata.
Kembali ke pernyataan saya pada penjelasan awal bunga flat,
mengapa cara perhitungan bunga flat merugikan peminjam uang?
Jawabannya bisa dilihat dari tabel ilustrasi diatas.
Setiap bulannya peminjam uang harus membayar angsuran sebesar
Rp. 5.600.000. Angsuran ini terdiri dari bunga sebesar
Rp. 600.000 dan angsuran pokok sebesar Rp. 5.000.000.
Dengan membayar angsuran pokok berarti nilai pokok dari hutang
tersebut berkurang sebanyak Rp. 5.000.000 setiap bulannya.
Sayangnya pengurangan nilai pokok hutang tidak disertai dengan
pengurangan nilai bunga. Tentunya hal ini akan merugikan
peminjam uang di periode-periode berikutnya. Kita dapat
perhatikan di dalam tabel bahwa setelah mengangsur setahun,
nilai pokok hutang tinggal Rp. 60.000.000 (periode 13).Namun
nilai bunganya tetap Rp. 600.000. Bila kita bandingkan
nilai pokok pokok hutang terhadap nilai bunga, maka tingkat
suku bunganya menjadi:
= Rp. 600.000 / Rp. 60.000.000
= 10%
Loh, kok tingkat suku bunganya menjadi 10%? Padahal tadi
katanya hanya 6%? Nah, perhitungan 6% itu adalah dihitung
dari nilai total hutangnya yaitu Rp. 120.000.000. Tidak
pedulu berapapun sisa hutang kita. Jadinya kalau sisa
hutang kita tinggal sedikit, kita akan rugi sekali karena
tingkat suku bunganya menjadi tinggi.
2. BUNGA EFEKTIF
Cara perhitungan bunga efektif lebih fair baik bagi pihak
bank maupun bagi pihak peminjam uang. Dengan menggunakan
cara perhitungan ini, maka bunga dihitung dari nilai pokok
hutang, bukan dari nilai total pinjaman, sehingga nilai
bunga semakin lama akan semakin berkurang seiring dengan
pembayaran untuk pokok hutang.
Sebagai contoh kasus, misalkan kita hendak meminjam uang dari
bank untuk membeli mobil (KKB). Nilai hutang yang hendak kita
pinjam adalah Rp. 120.000.000 dengan tingkat suku bunga 11% efektif
dan tenor 2 tahun.
Perhatikan bahwa dalam contoh kasus kedua, nilai total hutang
dan tenor adalah sama dengan kasus pertama. Tingkat suku bunganya
berbeda hampir dua kali lipat. Pada kasus pertama kita tingkat
suku bunga adalah 6% flat, sedangkan pada kasus kedua tingkat
suku bunga adalah 11% efektif.
Cara perhitungan nilai angsuran untuk bunga efektif terlalu
sukar untuk dijelaskan disini. Apabila kita menggunakan rumus
PMT pada Excel, seperti yang saya ajarkan dalam ebook “Tips
dan Trik Membuat Rencana Keuangan Pribadi Menggunakan Excel”,
maka kita akan mendapatkan bahwa nilai angsuran bulanannya
adalah Rp. 5.592.941. Nilai angsuran bulanan dalam kasus ini
lebih murah Rp. 7.059 dibandingkan kasus sebelumnya.
Berikut adalah tabel ilustrasi untuk kasus kedua:
———————————————————–
|Per | Pokok Hutang | Bunga | Angsuran | Sisa Hutang |
———————————————————–
| 0 | | | | 120.000.000 |
| 1 | 120.000.000 | 1.100.000 | 5.592.941 | 115.507.059 |
| 2 | 115.507.059 | 1.058.815 | 5.592.941 | 110.972.934 |
| 3 | 110.972.934 | 1.017.252 | 5.592.941 | 106.397.245 |
| 4 | 106.397.245 | 975.308 | 5.592.941 | 101.779.612 |
| 5 | 101.779.612 | 932.980 | 5.592.941 | 97.119.652 |
| 6 | 97.119.652 | 890.263 | 5.592.941 | 92.416.974 |
| 7 | 92.416.974 | 847.156 | 5.592.941 | 87.671.189 |
| 8 | 87.671.189 | 803.653 | 5.592.941 | 82.881.901 |
| 9 | 82.881.901 | 759.751 | 5.592.941 | 78.048.712 |
| 10 | 78.048.712 | 715.447 | 5.592.941 | 73.171.218 |
| 11 | 73.171.218 | 670.736 | 5.592.941 | 68.249.013 |
| 12 | 68.249.013 | 625.616 | 5.592.941 | 63.281.688 |
| 13 | 63.281.688 | 580.082 | 5.592.941 | 58.268.830 |
| 14 | 58.268.830 | 534.131 | 5.592.941 | 53.210.020 |
| 15 | 53.210.020 | 487.759 | 5.592.941 | 48.104.838 |
| 16 | 48.104.838 | 440.961 | 5.592.941 | 42.952.859 |
| 17 | 42.952.859 | 393.735 | 5.592.941 | 37.753.653 |
| 18 | 37.753.653 | 346.075 | 5.592.941 | 32.506.787 |
| 19 | 32.506.787 | 297.979 | 5.592.941 | 27.211.826 |
| 20 | 27.211.826 | 249.442 | 5.592.941 | 21.868.327 |
| 21 | 21.868.327 | 200.460 | 5.592.941 | 16.475.846 |
| 22 | 16.475.846 | 151.029 | 5.592.941 | 11.033.934 |
| 23 | 11.033.934 | 101.144 | 5.592.941 | 5.542.138 |
| 24 | 5.542.138 | 50.803 | 5.592.941 | LUNAS |
———————————————————–
Dari tabel diatas kita dapat melihat bahwa bunga semakin
lama akan semakin kecil, karena bunga dihitung dari nilai
pokok hutang yang semakin dibayar akan menjadi semakin kecil.
Dengan cara perhitungan seperti ini, biasanya hutang menjadi
lebih fleksibel dalam arti misalkan saja dalam suatu saat
sebelum periode 24 bulan tersebut berakhir, ternyata peminjam
uang memiliki uang lebih (misalkan saja mendapatkan bonus
atau THR) dan ingin membayar angsuran lebih besar daripada
angsuran bulanan Rp. 5.592.941, biasanya bank akan memperbolehkan
hal tersebut.
Peminjam uang bahkan diperbolehkan untuk langsung melunasi
hutang. Misalkan saja pada periode 16, peminjam uang hendak
melunasi hutangnya, maka peminjam uang dapat membayar sebesar
pokok hutang ditambahkan bunga pada periode tersebut:
= Rp. 48.104.838 + Rp. 440.961
= Rp. 48.545.799
Lain halnya dengan cara perhitungan tingkat suku bunga flat,
bank tidak akan mengijinkan pembayaran angsuran yang berbeda
dari tabel ilustrasi, karena keuntungan yang akan didapat oleh
pihak bank justru berada di periode belakang.
Dalam analisa lebih lanjut, apabila kita menjumlahkan total
bunga dari kedua puluh empat periode dalam tabel ilustrasi
diatas, maka kita akan mendapatkan nilai total bunga sebesar
Rp. 14.230.574. Nilai yang hampir sama dengan nilai total bunga
flat dalam kasus pertama, yaitu Rp. 14.400.000.
Hal ini menunjukkan bahwa dari kedua kasus dengan nilai total
hutang yang sama-sama Rp. 120.000.000,- dan tenor yang sama-sama
2 tahun, tingkat suku bunga flat 6% akan menghasilkan bunga yang
sama dengan tingkat suku bunga efektif 11%.
Artinya? Kembali lagi ke pertanyaan pertama dari artikel ini.
Apabila Anda ditawarkan hutang dengan tingkat suku bunga 6%, apakah
bunga ini murah atau mahal? Jawabannya adalah tergantung apakah
suku bunga itu flat, atau efektif. Bila ternyata suku bunga 6% flat,
artinya MAHAL. Sedangkan suku bunga 6% efektif, artinya MURAH.
Tingkat suku bunga yang beredar di pasaran saat ini (Mei 2011) adalah
sekitar 5-6% untuk bunga flat dan 10-12% untuk bunga efektif. Tentunya
bila Anda bisa mendapatkan tingkat suku bunga yang lebih murah daripada
pasaran akan semakin bagus.
Sekian dulu pembahasan finansial dalam kesempatan kali ini. Semoga
penjelasan ini dapat lebih membuka wawasan kita mengenai hutang.
Terima kasih.

Sabtu, 06 Agustus 2011

Mendapatkan Dana Tambahan Melalui Properti dalam status KPR

Kebanyakan orang hanya membayar cicilan KPR tanpa pernah berupaya untuk mendapatkan dana tambahan yang bisa didapatkan dari propertinya yang sedang dalam status KPR.
Ada 2 cara untuk mendapatkannya, yaitu melalui Take Over & Refinance.
  1. Take Over. Take Over adalah mengalihkan KPR ke bank lain yang bersedia mengambil alih kredit dari bank sebelumnya. Saat proses take over, minta kepada bank yang akan mengambil alih untuk meng-appraise lagi properti tsb, karena yang pasti nilai property tersebut sudah naik. Selisih dari nilai properti saat ini dan sisa kredit yang merupakan dana lebih yang akan didapatkan. Dalam proses take over, nasabah akan dikenakan biaya administrasi, biaya appraisal, serta biaya lain yang sama dengan saat akan mengambil KPR pertama kali dan ditambah denda dari bank yang lama.
  2. Refinance. Refinance atau pembiayaan kembali utang KPR yang sedang berjalan. Disini kita mengajukan pinjaman KPR kedua kepada bank yang sama untuk menutup KPR yang pertama dengan maksud untuk mengurangi besar cicilan dengan cara mendapatkan bunga yang lebih kecil atau memperpanjang jangka waktu pembayaran kredit, dan bisa juga keduanya. Biasanya refinance dilakukan saat bunga KPR turun.
    Bank akan meng-appraise lagi properti yang dijaminkan, dan akan memberikan pinjaman baru sesuai nilai baru properti tersebut. Selisih dari nilai baru properti yang dijaminkan terhadap sisa kredit yang menjadi dana lebih yang akan didapatkan. Pada refinance biasanya nasabah hanya dikenakan biaya asuransi yang baru sesuai jumlah kredit baru dan usia dari nasabah. Terkadang penambahan plafon kredit di bank yang sama dikenal dengan istilah Top-up.
Silahkan dipilih mana yang terbaik dan menguntungkan untuk dilakukan agar mendapatkan dana tambahan yang dibutuhkan. Untuk itu semua biaya-biaya yang timbul dari ke-2 proses diatas harus diperhitungkan

Gak Ada Modal...Tapi Bisa Pegang Saham Di Bisnis Property, Bisa Gak ya...??

Bulan lalu saya bertemu dengan rekan saya di kota MALANG, dia sempet ikut seminar yang membahas bagaimana membeli PROPERTY TANPA UANG atau yang semacamnya lah saya lupa judulnya apa.

dia bertanya bagaimana menurutmu? saya berkata sama dia, saya tidak antipati terhadap seminar itu, saya tidak pernah ikut dan saya tidak tahu isi seminarnya seperti apa jadi saya tidak ada hak menghakimi sepihak bahwa itu adalah seminar bohongan atau tidak.

saya cuman berkata kalo kamu pengen beli property atau bisnis property tanpa modal kamu bisa sekarang, tidak perlu kamu ikut seminar itu. tapi kamu harus punya DAYA JUANG YANG EKSTRA BESAR, SIAP MENGHADPAI TEKANAN LUAR BIASA dan SIAP BERDOA TERUS AGAR DIMUDAHKAN JALANNYA OLEH YANG KUASA. lalu saya bercerita bahwa sekitar tahun 2007 lalu saya bertemu seseorang dan kebetulan juga turrut membantu memasarkan project property miliknya. Orang ini tidak punya modal untuk menjadi seorang developer, kalaupun ada tidak sebanding dengan modal yang harus disiapkan untuk membangun sebuah MALL di salah satu kota di INDONESIA. tapi kenyataannya sekarang dia adalah seorang PRESIDEN DIREKTUR di MALL TERSEBUT, Punya sebagaian saham dan sekarang dengan pola-pola yang sama di berencana membangun MALL-MALL yang lainnya.

bagaimana bisa NGGA ADA MODAL kok BISA JADI salah satu PEMEGANG SAHAM???

ceritanya begini, dia memang sebelumnya adalah kontraktor yang tentunya wawasan dalam dunia property ngga perlu diragukan lagi. suatu ketika dia mendengar info bahwa di sebuah KOTA di INDONESIA, pemkotnya mau merenovasi dan mengembangkan area pusat kota menjadi sebuah FASUM yang lengkap dengan mall dan entertainment. maka si bapak ini mulai bergerilya mengumpulkan kekuatan untuk bisa memenangkan tender ini, caranya dengan menghubungi network yang sudah ia miliki selama ini untuk mensuport dia dan PARA INVESTOR PROPERTY INI bergabung bersama dengan dia mendirikan sebuah PT. dimana para INVESTOR hanya menyerahkan modal dan si bapak ini yang notabene cekak modalnya hanya PUNYA SKILL dan WAWASAN soal PROPERTY. singkat kata dengan berbekal PT dan support dana dari PARA INVESTOR ini , bapak ini berhasil meyakinkan PEMKOT KOTA itu agar lokasi tersebut dikelola oleh PT yang baru didirikan ini. dan akhirnya Saat ini di lokasi itu udah berdiri sebuah MALL dan FASUM lengkap yang tentunya meningkatkan nilai jual di sekitar kawasan itu.

Nah orang ngga punya modal/modal cekak bisa bisnis property. gambarannya kurang lebih seperti diatas.tapi apakah anda punya SKILL dan WAWASAN yang cukup dalam bidang INI? anda sendiri yang tahu. kalo belum mulailah menambah ilmunya.

Jadi saya bilang sama teman saya di kota MALANG itu, kurang lebih ya seperti itu. itu kalo contoh yang besar, gimana contoh lainnya. anda bisa memulai bisnis property dengan menghubungi orang yang memiliki lokasi strategis di tengah kota / atau hubungi rekan , keluarga, kenalan anda yang kebetulan punya properti yang tidak disewakan atau kosong, anda bisa ajak kerjasama

saya kasih bocoran ya. RESTAURAN-RESTAURAN BESAR , RESTAURAN FAST FOOD itu biasanya membutuhkan lokasi bagus untuk pengembangan bisnis mereka. anda bisa bekerja sebagai penghubung antara pemilik property dengan pemilik restoran. dan tentunya anda harus sepakat dulu dengan pemilik property berapa share untuk anda. PARA PEMILIK RESTAURAN FAST FOOD biasanya enggan membeli, mereka cenderung menerapkan sistem SEWA, ATAU BAGI HASIL dari omzet mereka per bulan. lha disini anda bisa memulai bisnis ini. kedengaran mustahil.... TIDAK, kedengaran SULIT.....YA jika kita tidak tahu caranya.

INFO: FAST FOOD RESTAURANT di mall kebanyakan mereka tidak mau sewa ke developer mereka sistem bagi hasil dengan mall. ada yang 8% dari omzet, ada yang 10% tergantung dari kesepakatan. bayangkan jika rumah anda dikerjasamakan dengan salah satu FAST FOOD RESTAURANT ini, setahu saya omzet per bulan sekitar 400jtan, kalo anda dapat 8% berarti 32 juta itu satu bulan bandingkan dengan harga sewa untuk rumah anda per tahun. (SYARAT RUMAH ANDA AKAN DISURVEY OLEH MEREKA KALO LAYAK BARU ADA PEMBICARAAN LEBIH LANJUT)

BISNIS PROPERTY TANPA MODAL itu bisa tapi butuh perjuangan EKSTRA dan WAWASAN serta SKILL. semoga cerita diatas bisa memperjelas anda

Senin, 01 Agustus 2011

Strategi Nego Harga Property dengan Developer

Duit pas2..tapi pengen beli rumah??Harga rumah gak terjangkau...kantong sudah pada tipis?? Nah di posting kali ini coba qta share tentang "Strategi Negosiasi Harga dengan Developer." Semua..sebenarnya cara nego developer itu simpel saja. sebab para developer sudah punya patokan yang tidak mungkin mereka langgar dalam menjual barang dagangannya. misalkan anda berminat beli rumah di sebuah developer. harga rumah 500 juta dengan 3 cara pembayaran:
1. KPR, Dp 10%,sisanya KPR , harga discount menjadi 400 juta
2. Tunai keras 1 bulan, harga rumah menjadi 450 juta
3. Inhouse developer (cicilan developer),misal dp 10% sisa 90% dibagi 24 bulan, harga rumah tetap 500 juta.

akan saya jelaskan satu per satu kenapa harga bisa berbeda antara poin 1,2 dan 3. untuk harga rumah dengan DISCOUNT TERBANYAK adalah ketika anda membeli rumah itu dengan KPR, kenapa karena pihak developer mempunyai PRINSIP UTAMA (jangan lupa ya), YAITU: SEMAKIN AWAL TERIMA PELUANSAN DAN MENERIMA UANG TUNAI AKAN SEMAKIN BAIK. artinya dengan KPR dia akan menerima pelunasan dari pihak BANK 100% di depan. yang artinya dia bisa mempunyai dana segar dan resiko gagal bayar dari pembeli telah dialihkan ke bank pemberi KPR oleh karenanya dia berani memberikan diskon BANYAK asal terima UANG TUNAI LEBIH CEPAT.

untuk poin 2 , memang tunai keras 1 bulan dia terima uang cepat juga, tapi sangat jarang ada orang yang membeli rumah tunai keras 1 bulan apalagi rumah masih dalam tahap pembangunan, oleh karena itu bagi dia sama saja manfaatnya dan dia lebih merekomendasikan pembeli ambil KPR di bank ( bisa juga faktor karena ada fee yang akan didapat developer ketika mereferensikan pembelinya untuk mengambil KPR, makanya diskon untuk KPR lebih BESAR daripada tunai keras)

untuk poin ke3, Angsuran inhouse. developer bilangnya sih CICILAN TANPA BUNGA , tapi setelah kita tau skemanya seperti diatas berarti sama saja cicilan inhouse dikenakan bunga sebesar 100 juta dalam waktu 24 bulan(contoh kasus diatas). cicilan ini cocok buat anda yang tidak mau mengangsur lama, dan juga ngga mau repot akan syarat-syarat KPR. anda akan langsung disetujui oleh developer untuk model angsuran inhouse ini. tidak ada proses yang berbelit-belit seperti misalnya minta rekening 3 bulan terakhir, surat ket.gaji, dan tetek bengek lainnya.

Nah dari penjelasan diatas cara nego yang efektif dan untuk mendapatkan potongan harga dari developer adalah anda pake cara TAKE AND GIVE, apa itu TAKE AND GIVE.

pada saat anda menawar rumah di developer jangan pernah BUKA SEMUA KARTU anda, artinya jangan keburu nafsu ingin beli itu rumah (walaupun anda udah cocok dan kebelet ya). Tunjukkan sikap seolah-olah netral dan tidak terburu-buru. misal contoh kasus rmh diatas anda minat dengan angsuran inhouse, maka cara TAKE AND GIVE adalah:

1. Developer minta harga 500 juta, dp 10% , bulan depan sisanya boleh diangsur 24 bulan, maka anda COUNTER penawaran dia , dengan bilan OK saya terima skema penbayaran anda, tapi saya minta DP 10 % dibagi 2 bulan( jadi 5%, bulan ke 2=5% lagi, bulan ke 3 dst, angsur 24X) bisa tidak.

2. Jika dia bilang tidak bisa. anda jangan putus asa, NAIKKAN DP anda menjadi 30% ( ini tergantung dari dana tunai anda ya, misal sanggup naik 15 % ya dicoba saja). dan minta dp 20 % dibagi 2 bulan dan sisanya tetap 24 kali.

3.Kalo masih menolak, anda tanya ke dia bagaimana penawaran terbaik dari developer, katakan anda minat. mreka pasti akan sampaikan best offer mereka pada anda.misal dia berkata OK pak , kami minta maaf 20 % dp dibagi 2 kali belum bisa tapi kalo bapak bisa kasih 20 % dalam 1 bulan, angsuran tidak perlu 24 bulan, bapak bisa angsur 30 kali.

4.Nah, sesuai prinsip UANG TUNAI DI DEPAN TADI. makanya developer mengajukan penawaran itu kepada anda. sekarang semua terserah anda bagaimana TAKE IT or TRY AGAIN! he....he... (kalo saya , saya akan try again sebab pihak developer sudah angkat bicara dan mau luwes).

5. Saya akan tawar (sesuai prinsip TAKE and GIVE) maka saya berkata OK saya terima DP 20% sisa angsuran 30 kali sesuai permintaan anda, tapi saya minta harganya jangan 500 juta. diskon dong.......

biasanya sampai titik ini developer akan bilang. kita udah mepet pak, tadi penawaran terbaik. tapi kalo bapak mau diskon bisa tapi ya itu tadi paling-paling bapak harus tambah uang untuk DP, jadi tidak 20 % dan nanti kami kalkulasi lagi , ketemunya harga berapa.

6.Bilang aja anda TAMBAHIN DP-nya menjadi 30% (asumsi anda punya cukup dana ya untuk DP-nya). anda lihat responnya bagaimana. developer-pun akan TAKE and GIVE terhadap anda, mreka terima DP lebih besar dari anda yaitu 30% maka dia pasti diskon harganya mungkin menjadi 470 Juta(lumayan lah diskon 30 juta lagi kan). nah sekarang terserah anda. dan kalo udah tahap begini terserah anda bagaimana , semua tergantung kondisi keuangan anda. kalo merasa penawaran bagus. deal aja.

jadi anda deal rumah itu dengan angsuran INHOUSE , dp 30%, sisa 70% dibagi menjadi 30 kali, dan harga rumah 470 juta.

ada juga kasus dimana pembeli ingin angsuran yang panjang , maka otomatis DP lebih besar lagi.(HANYA TARIK ULUR SAJA PRINSIPNYA). jika anda . kalo anda mau angsuran yang panjang tetap DP akan menjadi pertimbangan developer sesuai PRINSIP UANG TUNAI DI DEPAN.

Jadi kurang lebih seperti itu nego dengan developer. diatas hanya contoh. akan banyak sekali variasi nego dengan developer, tapi itu semua tergantung anda. yang penting anda ingat: bahwa jika anda INGIN MINTA LEBIH MAKA ANDA HARUS MEMBERI LEBIH. Ingin DISKON BANYAK, UANG TUNAI DI DEPAN LEBIH BANYAK...........


ok, I hope it helps!

Hunting Property pake KPR, BISAAA....!!!

Bagi anda yang ingin membeli rumah ada beberapa persyaratan yang harus di siapkan ketika akan mengajukan kredit (KPR). Syarat KPR adalah segala sesuatu atau hal-hal yang harus ada dalam pengajuan kredit pemilikan rumah. Meskipun sebagian bank memiliki syarat-syarat spesifik dan hanya berlaku bagi bank tersebut, namun secara umum syarat KPR dari berbagai bank memiliki berbagai kesamaan. Syarat-syarat KPR antara lain dapat kita ketahui sebagai berikut;

Syarat KPR umum

1. Debitur (orang yang mengajukan KPR) adalah warga negara indonesia.

Sebagian bank bahkan mensyaratkan bahwa debitur harus WNI dan tinggal atau berdomisili di Indonesia.

2. Tidak masuk dalam daftar kredit macet / daftar hitam Bank Indonesia

Syarat kpr ini begitu penting. Sebagaimana yang anda ketahui, seseorang yang masuk dalam daftar hitam Bank Indonesia cukup sulit untuk mengajukan kredit pemilikan rumah. Dan untuk masuk dalam daftar hitam BI ini, "caranya pun sangat mudah". Bahkan saking mudahnya, beberapa literatur mengisyaratkan bahwa terkadang orang tidak sadar bahwa dirinya masuk dalam black list bank Indonesia. Misalnya karena masalah sepele seperti telat membayar kartu kredit.

3. Usia minimum 21 tahun atau sudah menikah (mengacu ketentuan KUHP).

Namun di sebagian buku properti disebutkan bahwa ada bank tertentu yang memperbolehkan usia 18 tahun karena definisi dewasa menurut umur jika ditinjau dari aturan kenotariatan adalah minimal 18 tahun.

4. Maksimal berusia 55 tahun, terhitung pada saat jatuh tempo untuk calon debitur berpenghasilan tetap/ pegawai.

5. Maksimal berusia 60 tahun, pada saat jatuh tempo untuk guru / guru besar / profesor / hakim / jaksa.

6. Maksimal berusia 65 tahun, pada saat jatuh tempo untuk profesional / wiraswasta.

7. Menyerahkan surat permohonan yang dilampiri

    * Fotokopi KTP pemohon
    * Fotokopi KTP suami/istri
    * Fotokopi kartu keluarga (KK)
    * Fotokopi Akta Nikah / Akta Cerai / Akta pisah harta
    * Fotokopi NPWP
    * Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro tiga bulan terakhir
    * Pas foto suami dan istri masing-masing sebanyak dua lembar ukuran 4x6cm
    * Fotokopi dokumen jaminan seperti SHM, AJB, IMB dan PBB

8. Dilengkapi surat-surat penawaran sesuai jenis KPR yang dibeli melalui pihak-pihak tertentu sebagai berikut.

    * Jika dari developer / pengembang Surat penawaran dari pengembang berisi luas tanah dan bangunan, spesifikasi bangunan, harga dan uang muka harus dibayar
    * Jika dari Kontraktor/ pemborong Rencana pembanguann atau surat penawaran dari kontraktor/pemborong bagi pembangunan atau renovasi
    * Jika dari Penjual Surat penawaran penjual yang merupakan penawaran mengenai harga jual rumah bagi pembeli rumah baru / rumah second dari penjual non pengembang.

Syarat KPR khusus

1. Syarat KPR khusus Pegawai / Karyawan

a. Slip Gaji / Surat keterangan Gaji per bulan. Surat keterangan atau rekomendasi dari perusahaan
b. Fotokopi SK (surat keputusan) pegawai tetap dan dilegalisasi oleh perusahaan
Berkaitan dengan kedua syarat diatas, ada pula bank yang mensyaratkan waktu kerja minimal. Yakni, minimal 1 tahun untuk pegawai yang bekerja di perusahaan saat ini atau minimal 1 tahun di perusahaan sebelumnya, tapi bidang pekerjaan sebelumnya itu harus sama dengan bidang pekerjaan di perusahan saat ini.

Ada pula buku properti yang memberikan ulasan tambahan mengenai syarat KPR secara khusus ini. Mungkin sebagai tips agar kredit pemilikan rumahnya mudah diterima. Syarat KPR khusus tambahan tersebut adalah sebagai berikut ini;

    * Tempat tinggal atau lokasi bekerja di suatau kota dengan bank
    * Membuka rekening tabungan di bank, karena lebih mudah disetujui jika gaji dibayarkan melalui rekening di bank yang bersangkutan.

2. Syarat KPR khusus Pengusaha

Syarat KPR khusus bagi pengusaha/ wiraswasta / berpenghasilan tidak tetap adalah sebagai berikut;

    * Izin usaha (SIUP, TDP, dan NPWP)
    * Akta pendirian perusahaan
    * Menyerahkan laporan keuangan dua tahun terakhir
    * Mutasi rekening di bank minimum tiga bulan

3. Syarat KPR khusus Profesional

Yang dimasksud dengan profesional adalah profesi selain pegawai dan pengusaha. Misalnya dokter, apoteker, bidan, pengacara, notaris juga dapat mengajukan syarat KPR disertai dengan beberapa lampiran sebagai berikut;

    * Fotokopi Legalitas praktik/surat izin praktik yang masih berlaku.
    * Menyerahkan perincian pendapatan praktik perbulan.
    * Mutasi rekening di bank
    * Memiliki reputasi baik

Khusus untuk pengusaha dan profesional, ada pula bank yang mensyaratkan bahwa waktu minimal di bidang usaha yang tengah dilakoninya adalah 2 tahun berturut-turut. Ini biasanya dibuktikan dengan ijin usaha atau ijin praktek. Demikian informasi yang dapat kami sediakan. Semoga kompilasi artikel yang kami himpun dari berbagai literatur mengenai syarat KPR diatas dapat berguna bagi anda. Jika anda memiliki pandangan lain atau menemukan informasi lain seputar syarat KPR, anda bisa menambahkannya di bagian komentar untuk pengetahuan kita bersama mengenai syarat KPR.

Minggu, 31 Juli 2011

Profil Rumah Yang Banyak Diminati

1.Rumah dengan orientasi SELATAN-UTARA-TIMUR_BARAT (urutan dari yang paling banyak peminat sampai terendah, SELATAN adalah FAVORIT!, kalo hadap BARAT tidak disukai orang)

2. kamar tidur paling tidak 3 kamar (2 juga ngga apa, tapi ideal 3 kamar)

3. kalo bisa ada k.pembantu

4. kamar mandi utama tidak prioritas tapi ideal

5.garasi kalo ada, tapi car port tidak masalah

6.jarak FLOOR to CEILING minim 3m, semakin tinggi semakin bagus.karena rumah akan terasa lapang dan sirkulasi udara enak

7.Tetangga yang sudah berpenghuni adalah ideal, tapi kalo proyek baru biasanya belum ada tetangga (jadi kalo mau beli rumah second lebih ideal daripada beli di developer, apalagi kalo agak rusak/kusam, bisa dapet harga lebih miring dan bapak bisa renov dan cat lagi.)

8. Tampak depan nampak asri ( kalo mau cepat tersewa, bikin taman yangm murah dan asri, klo bisa tampak depan di cat baru)

9.Perabot tidak penting tapi nilai plus (ada beberapa penyewa senang yang kosong karena mereka bisa pake perabot mereka sendiri)

10.HARGA yang kompetitif. kalo tetangga dengan tipe yang sama menyewakan 20 juta. anda sewakan sama tapi kasih tambahan misal GRATIS TV KABEL BERLANGGANAN atau tanpa fasilitas tapi kasih harga lebih murah.

YANG PENTING PRINSIPNYA HARUS SEGERA DAPAT PENYEWA agar biaya bulanan dan investasi kita menguntungkan.

karena RUMUS INVESTASI RUMAH:

RUMAH = CAPITAL GAIN (kalo rumah dijual lagi di masa yang akan datang) + RENT (uang sewa per tahun)


Inget juga cerita petani sapi yang menyembelih sapinya kalo udah gemuk

Apartemen lebih high risk daripada rumah. tapi memang rate sewa yang lebih tinggi dari rumah bisa mencapai 10% sedangkan rate sewa rumah 3-5% dari HARGA PASAR.

semoga bisa menjadi pertimbangan pak. sory tidak bisa menjawab semua pertanyaan karena saya tidak menguasai apartemen di jakarta. tapi kalo bapak tanya apartemen di surabaya boleh saya bantu.....

ok..........semoga bisa menambah wawasan!

Kamis, 28 Juli 2011

Modal Investasi buat Property

Bicara masalah modal tentu sangat sensitif sekali. Apalagi usaha yang mau kita geluti butuh modal yang lumayan cukup menguras kantong. Tapi tenang aja walaupun menguras kantong tapi bisnis di bidang property gak ada rugi nya soalnya harga property makin lama makin naek trus...(asal gak ada bencana alam, perang...hehehe)
Coba kita bandingin dengan bisnis laen, Dengan modal yang sama belum tentu menjanjikan seperti bisnis property. Asumsi kita ada dana 50 juta terus kita investasikan ke bisnis fotokopi. Dengan durasi waktu yang sama  misal 2 tahun bisnis fotokopi tersebut belum tentu BEP bahkan jangankan ngomong masalah untung, impas aja dah sangat beruntung.
Coba kita banding kan dengan bisnis property. Misal dana 50 juta tadi kita pakai buat DP rumah di area strategis (kampus, perkantoran, sekolah, etc...). Dengan durasi waktu yang sama maka kita dah mendapatkan 2 keuntungan: KENAIKAN HARGA RUMAH(CAPITAL GAIN) + SEWA RUMAH(kalo disewakan)

 Nah...gmn lebih PD kan dengan bisnis property...:p
Oke sekarang kita bicara masalah sumber dana kita untuk property :
1. Dana sendiri(tabungan sendiri)
Usahakan kita memiliki dana sendiri/simpanan minimal 30% dari harga rumah biar nanti sisanya bisa     minta bantuan bank-bank yang bergerak dibidang KPR buat back-up kita...(saya juga pake strategi ini...hehehehe). Atau kalau belum ada ya duitnya ditabung dulu, kalau saran saya sih mending disimpan    dalam bentuk emas biar stabil dan nilainya bertambah....
2. Keluarga, Teman
Nah..kalau ternyata duit di kantong masih sedikit dan ternyata kita bener2 ngebet ma ntuh rumah yaudah   kalau memungkinkan pinjem dulu tuh dana talangan dari bokap/nyokap...or saudara dekat dengan perjanjian  bayarnya dicicil berapa kali,hehehehe...
3. Dana dari bank ( biasanya bank bantu 70% dari harga jual+pajak2)
Kalau dana dari bank bisa kita berdayakan juga dengan catatan kita dah memiliki dana berkisar 20-40% sisanya bank akan mendanai atau lebih terkenal dengan istilah Kredit Kepemilikkan Rumah(KPR). Tapi untuk mengajukan KPR kita harus memenuhi persyaratan bank (nanti kita bahas di posting selanjutnya y...)  minimal kita dah menjadi karyawan tetap 2thn dan layak menurut BI checking.
4. Dana Jamsostek (20 juta..lumayan)
Untuk jamsostek...kita bisa dapat dana talangan untuk DP rumah yang besarnya maksimal 20juta dengan   syarat kita dah menjadi anggota tetap Jamsostek atau dengan kata lain kita sudah terdaftar minimal 1 thn masa kerja. Tapi berdasarkan pengalaman yang pernah saya alami gak semua perusahan  memberikan  izin kepada karyawannya untuk mendapat dana dari jamsostek(walaupun tempat kerja kita dan nama kita  dah terdaftar) dengan pertimbangan internal perusahaan masing-masing. Jadi pastikan dulu dibagian HRD perusahaan anda sehingga kita tidak tergiur dengan marketing perumahan dengan iming2 jamsostek. Karena  apabila kita dah memberi tanda jadi atau DP dengan iming2 kita dapat fasilitas jamsostek ternyata  setelah kita cross check di perusahaan kita tidak ada kerjasama untuk DP rumah biasanya kita akan kena   sanksi administrasi....yang nanti akan mengurangi DP kita pada saat dikembalikan.

Dengan berbagai alternatif sumber dana tadi sesuaikan dengan kondisi keuangannya masing-masing dan pertimbangkan matang-matang sebelum melangkah. Apalagi kalau menggunakan dana dari bank harus dipersiapkan dari sekarang biar kita layak menurut BI checking. Dan akhirnya sekarang terserah anda pilih yang mana....^_^

    Semoga bermanfaaat....:D

Legalitas Dalam Property

Nah..kali ini yuk kita sama2 belajar tentang urusan legalitas property biar kita gak ditipu atau dibodohi pada saat membeli property.
Ini dia nih macem-macemnya :

SPJB-surat perjanjian jual-beli, biasanya surat ini kita dapatkan jika kita membeili rumah/tanah/ruko di developer. surat ini berisi perjanjian dibawah tangan antara pihak developer dan kita sebagai pembeli. munculnya surat ini karena property yang kita beli masih dalam tahap angsuran ke pihak developer, bisa juga karena sertifikat tanah masih dalam proses pemecahan oleh pihak developer.

Aman dan legal untuk kedua belah pihak. tapi perlu diingat bahwa surat tanah/rumah/ruko masih atas nama DEVELOPER. jadi jika saat ini anda sudah melunasi semua cicilan di developer ada baiknya segera mengurus balik nama ke developer. karena SPJB ini tidak bisa anda gunakan sebagai jaminan di bank untuk pinjaman anda mengingat sertifikatnya bukan atas nama anda tapi developer.

HGB
setiap anda membeli properti di developer surat yang muncul pertama kali adalah HGB tapi ada beberapa developer yang memberikan bonus GRATIS biaya pengurusan SHM.

dari SPJB anda urus balik nama lalu menjadi HGB dan bisa sekali jalan anda minta untuk ditingkatkan menjadi SHM

HGB adalah sertifikat HAK GUNA BANGUNAN yang memiliki masa waktu tertentu biasanya 20 atau 30 tahun dan sesudah masa itu anda harus perpanjang lagi (seperti STNK atau BPKB Mobil). perpanjangan biasanya bisa diabantu jasa notaris

SHM
Sangat disarankan untuk segera dimiliki oleh anda baik pemilik maupun investor. SHM tidak ada batas waktu. Menjadi HAK MILIK anda dan ahli waris anda selamanya.

Petok D/ KAS desa
surat dari kelurahan yang menunjukkan batas batas suatu tanah dan kepemilikannya. butuh proses yang panjang untuk menjadi sebuah sertifikat HGB. biasanya memerlukan persetujuan kepala desa/kelurahan. sangat tidak disarankan ber-investasi pada property dengan sertifikat ini.kecuali anda adalah EXPERIENCE INVESTOR DAN DEVELOPER, mengingat harga property dengan petok D/Kas desa biasanya dijual murah oleh owner.

Surat KMS(Kotamadya Surabaya)/Surat Ijo
Surat yang hanya ada di surabaya. surat ini adalah bukti sewa atas properti kita ke pemerintah kota surabaya. masa sewa per 5 tahun dan dapat diperpanjang. tanah milik PEMKOT surabaya. TIDAK DISARANKAN INVESTASI pada properti ini. walaupun terkadang lokasinya biasanya strategis.

HAK PAKAI/HPL (hak pengelolaan)
Sertifikat Hak pakai hampir sama definisinya dengan surat KMS, hanya saja pemiliknya biasanya PELABUHAN, AIRPORT, Atau PERUMNAS. seperti di rumah-rumah di sekitar pelabuhan dan airport biasanya surat nya adalah HPL.
kalaupun HGB biasanya HGB diatas tanah HPL. TIDAK DISARANKAN JUGA UNTUK INVESTASI

Masa Depan Cerah dengan Property

Mungkin kita sebagian besar sudah mendengar banyak orang yang bisa menjadi sukses dan kaya karena bisnis property. tapi apakah betul itu? jawabannya bisa YA dan TIDAK. YA jika orang itu punya cukup pengetahuan dan mau selalu belajar dan menambah wawasan dalam bidang ini. TIDAK jika sebaliknya.

Investasi dan Bisnis Property memang tidak mudah,(keliatan mudah karena ada beberapa seminar yang membahas membeli property TANPA UANG). Bisnis ini seperti bisnis lainnya mengandung resiko. jadi kita harus berhitung cermat sebelum masuk ke bisnis ini.

Apa yang harus kita cermati sebelum masuk ke bisnis Property:
1.Kemampuan finansial kita
2.wawasan dan pengetahuan kita soal property
3.Faktor legal(hukum) dalam property
4.networking kita

Setelah kita ceklist keempat hal diatas, maka langkah selanjutnya adalah menentukan TIPE PROPERTY seperti apa yang paling aman khususnya sebagai PEMULA dalam bisnis ini. aman dalam arti jumlah investasi dan kemudahan untuk menghasilkan uang dari bisnis ini.

TIPE PROPERTY:
TANAH

keunggulan investasi tanah adalah anda tidak perlu keluar biaya perawatan bangunan. tidak ada biaya PBB, Biaya bulanan listrik, air, telp, dan lainnya. Biaya yang muncul hanyalah biaya perawatan tanah (biasanya biaya ini ada jika kita membeli tanah di developer), jika kita membeli diluar developer maka praktis maka hanya biaya PBB saja.

Kelemahan:
Calon Pembeli tanah relatif lebih sedikit dari calon pembeli rumah

profit yang didapat:
CAPITAL GAIN saja, yaitu selisih harga JUAL dan harga BELI

RUMAH
Best investment so far!
Biaya yang keluar adalah biaya bulanan rumah seperti PLN, TELP, PDAM. dan ada cara untuk menghindari biaya bulanan ini, yaitu: kita sewakan rumahnya.
calon pembeli banyak baik dari INVESTOR lain atau END USER (orang yang membeli untuk dipakai sendiri)

Profit yang didapat:
RENT= uang sewa selama 2 thn atau bisa lebih tergantung kita
CAPITAL GAIN= setelah sewa selesai (2 tahun atau lebih) bisa kita jual dan tentunay harga rumah sudah lebih mahal dari sewaktu kita beli

APARTEMEN
tergantung lokasi, bisa HIGH RISK jika lokasi jelek dan investasi pada kota yang salah. menguntungkan jika lokasi ada pada kota BESAR seperti JAKARTA.
tapi bagi pemula tidak disarankan investasi pada tipe ini sebab biaya bulanan yang besar( service charge) dan pembeli atau penyewa apartemen jumlahnya masih lebih sedikit dari rumah

RUKO
Good investemnt jika di lokasi yang sangat STRATEGIS dan dilewati jalan RAYA/RAMAI. Kelemahannya adalah harga beli RUKO yang mahal dan biaya bulanan yang lebih mahal dibandingkan rumah karena tarif PLN,PDAM,TELP masuk kategori Bisnis.

Cara pemikiran investasi ruko hampir sama dengan rumah: yaitu beli lalu sewakan ,untuk jangka waktu tertentu sesuai keadaan dan kalo harga sudah melambung kita jual lagi. jadi RUKO=CAPITAL GAIN+RENT

Penyewa mayoritas adalah kantor dan perusahaan , jika beruntung bisa disewa perusahaan yang menyewa long term semisal 5 tahun.

KIOS/STAND di MALL atau TRADE CENTER
HIGH RISK jika kita salah beli di mall atau trade center dengan lokasi yang kurang rame. HIGH RISK juga karena mall dan trade center di INDONESIA sudah oversupply

tapi ada cerita juga orang yang untung GEDE dari invest ini.
di Surabaya dulu jarang orang yang mau membeli stand di PGS(PUSAT GROSIR SURABAYA), karena kalah pamor dengan PASAR TURI yang ada persis didepannya dan PGS sangat minim pengunjung. PASAR TURI ini pusat perkulakan terbesar di Indonesia Timur. sampai terjadi persitiwa kebakaran yang menyebabkan PASAR TURI terbakar maka berbondong-bondong orang pindah ke PGS, harga yang semula sekitar 200jtan sekarang menjadi sekitar 500 jtan dalam waktu 3 tahun!

Setelah mengerti tipe property kita harus mempunyai wawasan soal faktor legal atau hukum property yang akan kita bahas pada posting selanjutnya.